Si te vas a construir una casa nueva, has llegado al lugar correcto. No soy arquitecto, pero me he autopromocionado dos viviendas nuevas y se cómo hacer una casa, conozco los errores en los que se puede incurrir al construir, porque cometí muchos en mi primera casa y algunos, muy pocos, en la construcción de mi segunda vivienda.
Además de la experiencia que te da la construcción de una vivienda, y vivir con tus errores durante años, también en mi vida laboral como vendedor y montador de muebles, he visto los errores de construcción que han cometido otros, y tenía muy claro cuáles deben ser los pasos para construir una casa paso a paso y que cumpliera todos los deseos que mi presupuesto pudiera pagar, obvio.
Si aún no tienes el terreno y estás empezando por hacer números, para saber cuánto cuesta construir una casa en autopromoción, te diré que la mayoría de los presupuestos que vas a encontrar por Internet no sirven de mucho (tipo precio proyecto casa 120 m2), al menos a mí no me sirvieron.
Añádeles un 20% a 30% más, y estarás más cerca de la cifra real, y si te quedas hasta el final descubrirás algunos detalles más, que te pueden ayudar a conseguir esa vivienda nueva perfecta con la que sueñas.
Hacer una casa
La elección de la parcela, el terreno de la casa
La elección del terreno donde se vas a construir la casa es crucial, puede parecer que no tiene importancia, pero nada más lejos de la realidad. Influye en cuánto sale construir una casa de verdad, con todos las partidas y el terreno es una de ellas, pero también influirá en tu bienestar futuro, cuando estés viviendo allí.
Estoy seguro de que estás mirando precios de parcelas y ninguna te parece barata, es así, el m2 para construir en España es caro, y mucho más a medida que vivas cerca o dentro de una gran ciudad.
Dejando de lado el precio de m2 de terreno, que es un detalle para sopesar, a la hora de comprar la parcela donde vas a construir la casa debes tener en cuenta varios aspectos:
Su ubicación
La ubicación dentro de la población es importante por varios motivos, el primero tiene que ver con algo evidente, hay terrenos dentro de una población que están mejor ubicados que otros.
Debes considerar que distancia a colegios, tiendas, parques, centros de salud o farmacias tienes desde ese punto. Si tienes niños pequeños o eres una persona mayor, esa información es importante e influirá en tu día a día, recuerda que vas a construir una casa en la que vivirás muchos años.
Valora todas las opciones, si esa zona es tranquila o no, además de si puede verse afectada por riesgos climatológicos. Ponte en cualquier situación hipotética que pueda hacer que esa ubicación sea fantástica durante los próximos 25 años, o pueda ser fuente de dolores de cabeza.La orientación
Yo soy muy malo orientándome, pero una cosa tengo clara, me gusta sentarme por las tardes en el salón de mi casa y que entre el sol.
La orientación tiene que ver con cómo recibirá el sol tu vivienda, y de cuanta luz disfrutarás en el interior durante cada día y época del año.
También si habrá otras casas o edificios que puedan influir ahora o en el futuro sobre esa luz natural.El tamaño de la parcela
El tamaño no sólo es importante por el precio, a mayor número de metros cuadrados será más cara, evidente. Si quieres tener un jardín o una piscina, es momento de valorar si la parcela tiene los metros suficientes.
También influirá en la construcción de la propia vivienda, si la parcela es muy estrecha no tendrás más remedio que adosar la vivienda a las demás viviendas colindantes, y puede que quieras construir una vividenda de una planta y te veas abocado a tener que hacer dos.
Una vez que ya has elegido el terreno hay que comprarlo y escriturarlo, con los gastos que conlleva de notaría, registro de la propiedad y también de impuestos, que pueden ser del 21% de IVA si compras el terreno a una empresa o el 10% de ITP, si se lo compras a una persona física.
Antes de la compra conviene llevar a cabo algunas comprobaciones previas, como revisar la situación catrastal del inmueble, metros cuadrados que se pueden construir y si es una parcela libre o de VPO. Todos esos datos los puedes conocer online, en la sede electrónica del catastro.
La elección del arquitecto
Estoy seguro de que ya has visto algunas páginas web que ofrecen planos de casas 3D, has estado viendo diseños de casas de dos plantas o de una planta, si es lo que quieres, pero ni el mejor dibujo online sustituye los consejos de un arquitecto.
Una vez que ya tienes la parcela, hay que contactar con un arquitecto, y mejor que sea uno de confianza.
Un arquitecto es el encargado de los planos para hacer una casa, pero uno competente, te ayudará a tomar buenas decisiones, también influirá mucho sobre el diseño de la casa y el resultado final de la vivienda.
Si tienes varias opciones sobre las que elegir, debes visitarlos, mantener una primera reunión y cambiar impresiones, preguntarles por su opinión y que precio tendría contratar sus servicios.
Cuánto cuesta un arquitecto
Sobre cuánto cuesta el proyecto de un arquitecto, el coste tiene que ver con el presupuesto estimado de construir la casa, ellos se llevan un porcentaje, que puede ser mayor o menor dependiendo del propio arquitecto, y la ciudad en la que vivamos.
Para contratar al arquitecto y dar comienzo el proceso, primero nos van a dar un presupuesto de ejecución material, P.E.M., que nada tiene que ver con la realidad de la ejecución de la obra, pero que es el que se utiliza para determinar cuánto cuesta contratar un arquitecto, sus honorarios, a los que hay que sumar los impuestos correspondientes.
En ese presupuesto se detalla cómo será el pago, que puede variar, pero lo habitual es que nos pidan un 10% para comenzar a trabajar y presentarnos el anteproyecto.El anteproyecto
El anteproyecto es el diseño previo, antes de pasar a los planos verdaderos. Primero hablas con el arquitecto de cómo sería tu casa ideal, teniendo en cuenta la parcela y sus características.
A partir de ahí el arquitecto empieza a trabajar y te presenta varias propuestas, con diferentes distribuciones y diseños, en función de lo que él ha captado que quieres.
Se discute, se cambian cosas, se llega a acuerdos y te vuelve a presentar otra idea, así hasta que llega al diseño que más te guste.
Para pasar al proyecto básico, el arquitecto te va a pedir un 30% aproximadamente de sus honorarios.
También tendrás que hacer frente al estudio geotécnico del terreno, imprescindible para que el arquitecto pueda determinar la estructura del suelo, y así ajustar la cimentación.Dirección de obra
La dirección de la obra corre a cargo del arquitecto y del aparejador, que se encarga de la dirección de la ejecución de la obra, según el diseño y especificaciones del arquitecto.
Normalmente el arquitecto incluye los honorarios del aparejador, y sólo se paga al arquitecto.
El pago de la dirección de obra se va realizando a medida que la obra se ejecuta, y se deja un último pago para cuando la obra se termina y el arquitecto presenta el certificado de final de obra.
Presupuesto para construir una casa, buscando empresas constructoras de casas
Con el proyecto básico del arquitecto, puedes empezar a buscar una constructora de casas. Ya te digo que, los presupuestos de construir casas que ves por Internet no son del todo reales.
La razón es sencilla, lo primero es que los precios en los últimos meses se mueven muchísimo, y lo segundo, los presupuestos de obra de una casa que vemos no contemplan nada más que la vivienda, pero no tienen en cuenta el cerramiento de la parcela y la terminación de patios, dos partidas que hacen subir el presupuesto final de la casa bastante.
Elijas el que elijas, pide visitar alguna obra que tengan en construcción.
No hace falta ser un lince para darse cuenta de si son eficientes y limpios en la ejecución, recuerda que el precio que vas a pagar por construir tu casa es importante, pero no es menos saber que vas a vivir durante muchos años en esa vivienda y quieres que esté bien construida, no sólo con la seguridad de que no se vaya a caer (esta responsabilidad también recae en el arquitecto), también querrás estar conforme con la terminación.
Más barato, conviértete en la constructora de la casa
Otra opción para reducir el presupuesto de construcción de una casa es contratar la obra por especialidades, en vez de buscar una empresa constructora de casas que se haga cargo de todo: buscas albañiles, fontaneros, electricistas, carpinteros…todo por tu cuenta.
Ahorrarás bastante dinero si tú te encargas de comprar los materiales, y sólo contratas la mano de obra. Eso sí, te tienes que armar de paciencia y va a requerir tiempo por tu parte.
Otra diferencia está en la forma de pago, mientras que cuando contratas una constructora se paga por certificaciones que emite el arquitecto, al contratar personal para ejecutar cada uno de los procesos, debes adelantar pagos de materiales e ir pagando periódicamente a cada uno de los profesionales.
Si te preguntas que son las certificaciones no son más que un documento, por el que el arquitecto certifica el porcentaje que está construido de la obra, y en función de ese porcentaje se paga al constructor.
Los permisos de obra
Al mismo tiempo que empiezas a buscar constructor, hasta que no tienes el proyecto básico no puedes acudir al ayuntamiento a pedir el permiso de obra.
Imagino que el proceso será similar en toda España, con ciertas variaciones en orden según el ayuntamiento y también el número de requisitos puede variar.
En mi ayuntamiento, tuve que solicitar primero la acometida del agua y dejar una señal para la reparación de aceras, antes de ir a solicitar la licencia de obras. Con el justificante de los pagos y con el proyecto básico, acudí al ayuntamiento para solicitar la licencia de obras, que tienes que pagar para que empiece la tramitación.
La licencia de obras se puede demorar y demorar, dependiendo del trabajo que tengan los funcionarios, ya que tienen que comprobar que el proyecto básico se adapta a la normativa del propio municipio.
Financiación: hipoteca autopromotor para construir tu casa
En primer lugar, quiero decirte que, si no tienes el terreno en propiedad ningún banco te va a financiar la construcción de la vivienda con un préstamo autopromotor, del mismo modo, hasta que no tienes el permiso de obra del ayuntamiento tampoco empiezan a tramitar la documentación.
Puede que no necesites hipoteca, pero creo que este punto era interesante aclararlo para saber cómo es el proceso de construir una casa por completo, no sólo el aspecto técnico de la construcción.
Construyendo una casa desde cero
Una vez que el ayuntamiento ya ha concedido todos los permisos, (o justo antes del trámite) el arquitecto te presentará el proyecto de ejecución de la obra y deberás abonar el porcentaje acordado.
Si has contratado hacer una casa, con alguna de las múltiples empresas constructoras de casas, basta con poner en contacto al arquitecto y la constructora. Cuando la constructora necesite de la presencia del arquitecto en cada una de las fases, será ella la que lo llame.
La empresa constructora también te llamará cuando necesite que decidas aspectos decorativos, como el diseño de los azulejos, el suelo o el color de las ventanas, si es que no lo has hecho previamente durante la elaboración del presupuesto.
En caso de que seas tú el que tome la dirección de la obra y hagas de promotor, vas a tener que enfrentarte a cada una de las diferentes fases de construir una casa desde cero.
Desbroce y nivelación del terreno
El primer paso para una casa en construcción es la limpieza del terreno, que suele estar lleno de broza, y si fuera necesario, nivelar para poder comenzar a replantear todo el perímetro de la casa y la ubicación de los cimientos.
Replanteo, dibujar la casa en el terreno
Con los planos de cimentación, el arquitecto y la empresa constructora trazarán las líneas que van a servir de orientación para excavar las zanjas que albergaran los cimientos de la vivienda, lo que se conoce como replanteo.
En casas entre edificaciones no suele ser necesario la intervención de una agrimensor, para que marque los límites del terreno, bastará con el arquitecto y la constructora, una tarea que para ellos es bastante rutinaria.Cimientos, cómo hacer una casa desde su base
Los cimientos son la base sobre la que la futura vivienda se sustentará, pero no es algo que se improvise o se decida al azar, gracias al estudio geotécnico del terreno, el arquitecto conoce la consistencia y composición del terreno, datos imprescindibles para determinar cómo deben ser los cimientos.
Estos cimientos pueden variar bastante de una vivienda a otra, y pueden ser más o menos complejos y laboriosos.Forjado sanitario, cómo construir una casa sin humedad
En las viviendas unifamiliares lo habitual es que se haga un forjado sanitario, que previene de la aparición de humedades, y en el que, además, queda oculto todo lo que son las tuberías de desagüe de la vivienda.
En mi primera vivienda todos los desagües tenían arquetas, que no eran registrables y que me dieron más de un dolor de cabeza, en esta vivienda hemos prescindido de las arquetas y todas las tuberías son directas, diferenciando las de aguas pluviales de las de aguas residuales de la vivienda.
La cámara de aire (forjado sanitario) se apoya sobre los cimientos. Es importante que el cierre perimetral esté bien hecho, para impedir el ascenso de la humedad.
Cerramientos, cómo hacer una casa de ladrillos
Una vez que el forjado sanitario está terminado, comienza la construcción de lo que es el cerramiento perimetral de la casa.
Hay muchas formas de llevar a cabo este cierre perimetral, los detalles constructivos se tienen que haber tenido en cuenta en el plano de arquitectura. Las paredes exteriores pueden ser de medio pie o de pie, dependiendo de cómo descansará la cubierta, si lo hará sobre las paredes o sobre vigas de hierro o de hormigón.
En todo caso, el cerramiento de ladrillo debe ser recubierto de cemento por el interior a modo de barrera entre el muro exterior, el aislante que irá dentro de la cámara de aire y el tabique interior de la vivienda, que ya se recubrirá de yeso o también se puede hacer directamente de pladur.Techos y cubiertas
Básicamente hay dos tipos de techos o cubiertas: planos o inclinados. Los tejados planos, tipo terraza pueden hacerse transitables, en todo caso hay que contemplar que estos tejados necesitan cierto mantenimiento, aunque no sean transitables.
El tejado tradicional, el inclinado con tejas (cerámicas o no), es algo más caro de construir, pero permite añadir una capa de aislante entre lo que es la superficie del forjado y lo que sería la cubierta de tejas, un detalle a considerar en zonas con clima extremo.Divisiones interiores
Cómo te decía antes, las divisiones interiores de la vivienda se pueden llevar a cabo con ladrillos o con tabiques de pladur. Los tabiques de pladur son algo más caros en teoría, aunque nos ahorran tiempo y el revoque con yeso, además resultan bastante prácticos a la hora de realizar todas las instalaciones eléctricas y de fontanería.
Todo el perímetro interior de la casa debe tener una cámara de aire, en la que se instalará un aislante que nos proteja de las inclemencias del tiempo. Yo te recomiendo poner un buen aislante, a la larga supondrá un ahorro energético para enfriar o calentar la casa.
Instalaciones eléctricas y de fontanería
Para que las instalaciones eléctricas y de fontanería cuadren a la perfección con lo que esperamos de nuestra vivienda, tenemos que haber decidido previamente muchos detalles decorativos y de amueblamiento.
Me refiero a que, en este punto deberíamos tener muy claro el diseño de la cocina, para saber donde necesitamos que estén ubicados los puntos de luz y los desagües de la cocina.
También debemos tener claro que muebles vamos a colocar en el salón, y como estarán colocados otros elementos, como los sofás, para decidir donde van a estar los puntos de luz, enchufes, tomas de teléfono o antena.
Y esto para todas las habitaciones, cómo va a ser la distribución del baño, los dormitorios juveniles o el dormitorio principal.
También sería bueno haber elegido ya los suelos y azulejos para que, una vez terminadas las rozas de instalación, se puedan comenzar a poner.Alicatados y chapados, revoques exteriores e interiores
Una vez que todas las conducciones de la casa están hechas, será el momento de que comience la instalación de azulejos, y la aplicación del yeso en las paredes, que debe estar hecho antes de poner el suelo.
Una vez realizada la terminación de las paredes de la casa en el interior, hay que realizar los revoques exteriores, salvo que la casa sea de ladrillo visto.
Actualmente las fachadas ofrecen muchísimas soluciones, desde revoques impermeables con cemento o azotado hidrófugo, pasando por la instalación de fachadas ventiladas o las fachadas modernas de casas con revestimiento cerámico.
Carpintería exterior
Hasta que la construcción interior y exterior no está terminada no se instala la carpintería exterior.
La verdad es que materiales para carpintería exterior hay muchísimos, aunque siguen siendo las ventanas de aluminio las más demandadas.
En este punto conviene que tengas en cuenta que es buena idea instalar ventanas con rotura de puente térmico, que evitan la condensación y tienen una capacidad aislante muy buena.
También tendrás que determinar como serán los cristales de las ventanas. Hay todo un mundo de posibilidades, siendo los vidrios de ventana doble o triple tipo Climalit, la mejor opción para conseguir un buen aislamiento térmico y acústico.Instalaciones eléctricas y de fontanería
Hasta que la carpintería exterior no se ha instalado, no se puede terminar la instalación eléctrica, por razones obvias, se podrían llevar todo el cableado y los mecanismos eléctricos.
También se termina toda la fontanería. Aunque la instalación de inodoros se suele dejar para el final.Carpintería interior
Al mismo tiempo o justo después de que esté terminada las instalaciones eléctricas y de fontanería, es el momento de colocar la carpintería interior: colocar puertas y también poner los armarios empotrado.
Trabajos de pintura
Lo habitual es que los trabajos de pintar las paredes interiores y exteriores, si fueran necesario pintar, se dejen para el final para evitar roces.
También es interesante que se queden para el final, para que el pintor remate cualquier abertura que quede entre las molduras de carpintería y la pared.
Final de obra
Una vez que la vivienda está terminada por parte de la empresa constructora, el arquitecto expedirá el final de obra, y le tendremos que realizar el último pago.
Con el final de obra podremos acudir al ayuntamiento para solicitar la licencia de primera ocupación.
En este punto tendremos suministros en casa, como luz y agua, pero son de obra. Esto significa que es posible que nos estén cobrando más caros que con suministros, digamos que, normales.
Para dar de alta el suministro de agua, será necesario que el ayuntamiento nos haya dado la licencia de primera ocupación. Para el suministro eléctrico no es así, bastará con el boletín del electricista.
Para dar de alta en el catastro, con el final de obra del arquitecto es suficiente, pero para escriturar la vivienda nueva, si necesitamos la licencia de primera ocupación del ayuntamiento.
Espero que estas indicaciones te ayuden con tu proyecto de vivienda nueva. Te aseguro que es largo, a veces frustrante, pero merece mucho la pena.
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